Reservationsverträge Immobilienkauf

Nach langer Suche ist das Wunscheigenheim gefunden. Doch auch Mitbewerber interessieren sich für das Objekt und treiben den Preis in die Höhe. Genau in diesem Zeitpunkt wendet sich die Verkäuferschaft bzw. ein Makler mit einer Reservationsvereinbarung an dich und stellt dir die frühzeitige Sicherung des gewünschten Objekts in Aussicht. Doch sind solche Vereinbarungen verbindend und was gilt es zu beachten?

Was ist ein Reservationsvertrag?

Der Reservationsvertrag ist eine in der Regel schriftliche Vereinbarung zwischen dem potentiellen Käufer und dem Verkäufer. Dabei verlangt der Verkäufer in der Regel auch, dass der Käufer einen eine Anzahlung leistet. Im Vertrag werden grundsätzlich das Kaufobjekt, der zukünftige Kaufpreis sowie der Übergabezeitpunkt vereinbart. Weiter finden sich oft Bestimmungen in solchen Verträgen, wonach ein Teil der Anzahlungssumme zugunsten des Verkäufers zurückbehalten wird, falls der Kaufvertrag doch nicht zustande kommen sollte. Dem potentiellen Käufer wird schliesslich eine Frist für die Anzahlung gewährt, so dass mit der Verhandlung des Hauptvertrags gestartet werden kann. Solche Reservationsverträge werden jedoch meistens nicht öffentlich beurkundet, was mit rechtlichen Risiken verbunden ist.

Sind solche Reservationsverträge verbindlich?

Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf von Gesetzes wegen der öffentlichen Beurkundung – gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ebenso die Verpflichtung dazu mittels einem Reservationsvertrags. Mittels vorher umschriebenen Reservationsverträgen werden somit die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen für die Übertragung einer Liegenschaft meistens nicht eingehalten. Nur schriftlich eingegangene Reservationsverträge sind somit von Gesetzes wegen keine gesetzlich gültigen Vorverträge und somit nicht bindend. Beide Parteien können von so einem Vertrag zurücktreten.

Was passiert mit der Anzahlung?

Kommt der Kauf nach erfolgter Reservationszahlung nicht zustande, weil der Käufer das Grundstück nun doch nicht mehr kaufen will, so stellt sich regelmässig die Frage, was mit der geleisteten Anzahlung geschehen soll. Weigert sich der Verkäufer die Anzahlung zurückzuerstatten, so kann sich der Käufer in der Regel auf den Formmangel berufen und die Rückerstattung der Anzahlung gemäss Art. 62 ff. OR (ungerechtfertigte Bereicherung) fordern. Wusste jedoch der potenzielle Käufer um den Formmangel und hat er die Anzahlung dennoch freiwillig geleistet, so kann die Berufung rechtsmissbräuchlich sein.

Oft weigert sich aber der Verkäufer, die ganze Anzahlung zurückzuzahlen. Die Abzüge werden oft mit bereits geleisteten Vorarbeiten begründet. Die tatsächlichen Aufwendungen sind jedoch nur selten so hoch, dass der Rückbehalt der gesamten Anzahlung gerechtfertigt sein würde. Das Einbehalten des ganzen Betrags wäre in einem solchen Fall rechtswidrig. Als tatsächlich angefallene Aufwände kann der Verkäufer beispielsweise Kosten des Notars, Werbe- und Inseratkosten, oder Kosten, die bei einer Verzögerung des Projekts entstehen, geltend machen.

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