Untermiete

Untermiete im Mietrecht

Bietet der Mieter das Mietobjekt einem weiteren Mieter an, handelt es sich rechtlich um eine Untermiete. Wird der Mietvertrag nur vom Hauptmieter unterschrieben, haftet dieser gegenüber dem Vermieter für sämtliche Probleme mit der Wohnung, kann dafür aber grundsätzlich auch allein über das Mietobjekt entscheiden. In der Praxis ergeben sich immer wieder Konflikte insbesondere bei Schäden, welche durch den Untermieter verursacht wurden, weshalb einige Punkte zu beachten sind.

Bietet der Mieter das Mietobjekt einem weiteren Mieter an, handelt es sich rechtlich um eine Untermiete. Demnach kann der Mieter das Mietobjekt nur mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise (bspw. einzelne Zimmer) untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn:

  • der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
  • die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
  • dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

Missbräuchlich sind die Bedingungen der Untermiete bereits dann, wenn der Untermietzins den Mietzins des Hauptmietverhältnisses übersteigt, ohne dass dies durch entsprechende Mehrleistungen des Mieters gerechtfertigt werden kann. Bei Untervermietungen ist jedoch zu beachten, dass nebst dem reinen Mietobjekt oftmals auch die Möblierung mitvermietet wird. Diese dürfen bei der Untervermietung selbstverständlich in Form eines Zuschlags auf den Hauptmietzins dem Untermieter belastet werden. Nicht erlaubt ist hingegen das Erwirtschaften von Gewinnen, ohne dass der Vermieter zustimmt. Tut dies der Mieter trotzdem, so kann der Vermieter diesen unrechtmässigen Gewinn herausverlangen.

Der Mieter und sein Untermieter schliessen einen normalen Mietvertrag ab. So wird der Mieter zum Vermieter und hat gegenüber dem Untermieter dieselben Rechte und Pflichten, die er selbst gegenüber dem Vermieter besitzt. So muss er dafür besorgt sein, dass Mietzinserhöhungen rechtzeitig mitgeteilt, Mängel behoben und Kündigungsfristen eingehalten werden. Dem Untermieter kommt das uneingeschränkte Nutzungsrecht am gemieteten Raum zu. Auch wenn die ganze Wohnung oder das ganze Haus untervermietet werden, bleibt der Mieter Vertragspartner des Vermieters und haftet weiterhin für den Mietzins und Schäden (auch wenn sie durch den Untermieter verursacht werden). Der Vermieter kann sich jedoch auch direkt an den fehlbaren Untermieter wenden, falls dieser sich unzulässig verhalten sollte.

Risiken für die Mietenden

Im Falle einer Untervermietung ohne Zustimmung der Vermieterschaft drohen dem Mieter im schlimmsten Fall empfindliche Konsequenzen, da die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters eine Vertragsverletzung darstellt. Diese berechtigt den Vermieter unter gewissen Voraussetzungen zur ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Für eine solche ausserordentliche Kündigung wird zusätzlich vorausgesetzt, dass der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung hätte verweigern dürfen, wenn er gefragt worden wäre – blosses «Vergessen der Mitteilung an den Vermieter» genügt also nicht. Bevor der Vermieter ausserordentlich kündigen darf, hat er den Mieter schriftlich abzumahnen. Setzt dieser trotz Abmahnung und Vorliegen eines Verweigerungsgrundes die Untervermietung fort, darf der Vermieter das Mietverhältnis unter Einhaltung einer mindestens 30-tägigen Frist Ende eines Monats ausserordentlich kündigen. Weiter ist auch zu bedenken, dass der Mieter dem Vermieter dafür haftet, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter somit auch für sämtliche Schäden, welche der Untermieter verursacht.

Vereinbarung mit dem Vermieter

Es ist empfehlenswert, vorgängig die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Vorzugsweise sollte die Zustimmung schriftlich in einer Vereinbarung geregelt werden. In dieser Zustimmungsvereinbarung sollten die Bedingungen der Untermiete (bspw. Höhe des Mietzinses), die zulässige Anzahl Personen sowie die von den Untermietern zu beachtenden Regeln (Hausordnung) sein. Für den Vermieter bietet es sich sodann an, festzuhalten dass die Zustimmung widerrufen werden kann, wenn sich der Mieter nicht an die Vereinbarungen hält oder sich die Untermieter wiederholt nicht an die zu beachtenden Regeln halten.

Sonderfall Stockwerkeigentum

Auch die die Vermietung von Stockwerkeigentumseinheiten durch Stockwerkeigentümer kann problematisch sein. Denn anders als es der Begriff Stockwerkeigentümer vermuten lässt, sind die jeweiligen Eigentümer in der Nutzung ihrer Stockwerkeigentumseinheit nicht frei – insbesondere Reglemente können eine Untervermietung einschränken oder gänzlich ausschliessen.

Weiter zu beachten

Es sind auch steuerrechtliche Folgen zu bedenken: Als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses müssen die durch die Vermietung erzielten Einnahmen versteuert werden. Im Gegenzug können die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten abgezogen werden. Falls du mehrere Häuser, Wohnungen oder Zimmer vermietest, gilt die Vermietung als gewerblich. Damit wird die Untervermietung zum selbstständigen Nebenerwerb die Gewinne müssen versteuert sowie Sozialversicherungsabgaben abführt werden.

Häufige Fragen zur Untermiete

Muss ich meinen Vermieter um Erlaubnis bitte, um meine Wohnung unterzuvermieten?

Ja, der Mieter kann das Mietobjekt nur mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise (bspw. einzelne Zimmer) untervermieten.

Was passiert, wenn ich meine Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermiete?

Im Falle einer Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters drohen dem Mieter im schlimmsten Fall empfindliche Konsequenzen, da die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters eine Vertragsverletzung darstellt. Diese berechtigt den Vermieter unter gewissen Voraussetzungen zur ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.

Darf der Vermieter die Untervermietung der Wohnung verbieten?

Der Vermieter kann die Untermiete nur dann verbieten, wenn der Hauptmieter vom Untermieter eine übersetzte Miete verlangt oder wenn dem Vermieter durch die Untermiete Nachteile entstehen. Gleiches gilt, wenn der Hauptmieter selbst gar nie einzieht oder überhaupt nicht mehr zurückkehren will. Der Hauptmieter muss dem Vermieter neu einziehende Untermieter melden und der Vermieter darf nach den Mietbedingungen im Untermietverhältnis fragen. Verweigert der Hauptmieter die Auskunft, kann der Vermieter die Untermiete verbieten.