Mietvertrag und Mietzins
Der Mietvertrag bildet die rechtliche Grundlage für das Mietverhältnis. Er sollte schriftlich abgeschlossen werden und Angaben über die Vertragsparteien, das Mietobjekt, die Mietdauer und den Mietzins und die Nebenkosten enthalten. Der Mietzins kann grundsätzlich frei vereinbart werden, sofern er nicht missbräuchlich ist. In der Schweiz gibt es jedoch Mietzinsbegrenzungen, die je nach Standort gelten können. Wichtig ist, dass Mietzinsanpassungen (z.B. eine Mietzinserhöhung) während der Vertragsdauer nur beschränkt und unterbestimmten Voraussetzungen und Einhaltung von Formvorschriften möglich sind.
Nebenkosten und Mietzinsdepot
Nebenkosten wie Heizung, Wasser und Strom können zusätzlich zum Mietzins anfallen. Die Vereinbarung über die Verteilung und Abrechnung der Nebenkosten wird im Mietvertrag festgehalten. Häufig wird eine monatliche Akontozahlung vereinbart. Die Vermieterin oder der Vermieter ist verpflichtet, eine detaillierte Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dann zeigt sich, ob die Akontozahlungen ausreichen oder ob eine Nachzahlung geleistet werden muss. Ein Mietzinsdepot (Kaution) kann vom Mieter verlangt werden, jedoch darf es in der Regel nicht mehr als drei Monatsmieten betragen. Das Mietzinsdepot muss auf einem separaten Konto angelegt werden, lautend auf den Namen des Mieters oder der Mieterin.
Unterhaltspflichten und Reparaturen
Mieterinnen und Mieter wie auch Vermieter und Vermieterinnen sind verpflichtet, die Mietsache instand zu halten. Die Vermieterin resp. der Vermieter ist für grössere Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten verantwortlich, während die Mieterin oder der Mieter für kleinere Reparaturen und den allgemeinen Unterhalt zuständig ist. Eine genaue Aufteilung der Unterhaltspflichten kann im Mietvertrag vereinbart werden; ansonsten gilt die Regel, dass die Mieterschaft bis zu einem Betrag von CHF 150 für den Unterhalt aufkommen muss (sogenannter kleiner Unterhalt). Mängel oder Schäden sollten unverzüglich der Vermieterschaft gemeldet werden, um mögliche Konflikte zu vermeiden. In vielen Fällen sind Schäden von der Privathaftpflichtversicherung gedeckt, wenn sie über die ordentliche Abnutzung hinausgehen.
Kündigung des Mietverhältnisses
Sowohl der Mieter oder die Mieterin als auch der Vermieter bzw. die Vermieterin haben das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, sofern sie die entsprechenden Bestimmungen einhalten. Die Kündigung des Mietverhältnisses unterliegt bestimmten Formerfordernissen und Fristen. Die Kündigungsfrist für Privatwohnungen beträgt mindestens drei Monate. Je nach Kanton sind ortsübliche Kündigungstermine zu berücksichtigen. Eine Kündigung durch den Vermieter oder die Vermieterin muss auf dem ordentlichen Formular erfolgen. Gegen eine formell ungültige Kündigung kann innert 30 Tagen nach Erhalt bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Einsprache erhoben werden und die Aufhebung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit oder die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt werden.
Fazit
Das schweizerische Mietrecht basiert zwar grundsätzlich auf der Vertragsfreiheit; dennoch bietet es einen weitreichenden Schutz für Mieterinnen und Mieter, um deren schwächere Vertragsposition auszugleichen. Es ist wichtig, die grundlegenden Bestimmungen zu verstehen, um Konflikte zu vermeiden und die eigenen Rechte wahren zu können. Das Gesetz (primär das Obligationenrecht, OR) und der Rechtsweg sind so ausgestaltet, dass sich auch Laien informieren und die eigenen Rechte durchsetzen können. Bei komplexeren Fragen oder individuellen Situationen empfiehlt es sich jedoch, eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen, um eine fundierte Beratung zu erhalten.
