Als Geschäftsmieterin oder Geschäftsmieter bist du im Vorteil, wenn du dich bereits vor den Vertragsverhandlungen über deine Rechte und Pflichten sowie über die wichtigsten Punkte in einem Geschäftsmietvertrag schlau machst.
Mietzins
Beim Abschluss eines Geschäftsmietvertrages gibt es einige Punkte, welche du bereits vor dem Abschluss beachten solltest. Welcher Mietzins wird im Vertrag vereinbart? Gibt es eine “Basismiete” welche nicht unterschritten werden darf oder eine Staffelmiete, welche sich mit der Dauer des Mietvertrages erhöht? Grundsätzlich lohnt es sich, bei den Verhandlungen faire und dauerhafte Lösungen anzustreben, welche für beiden Seiten vorteilhaft sind.
Was ein angemessener Mietzins ist, sagt das Gesetz nicht. Es untersagt lediglich den sogenannten Missbrauch: Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn der Vermieter oder die Vermieterin einen übersetzten Ertrag erzielt oder der Zins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Ausnahmsweise können Mieter und Mieterinnen den Anfangsmietzins anfechten, wenn sie sich wegen einer persönlichen Notlage oder mangels weiterer Angebote zum Vertragsabschluss gezwungen sahen. Oder auch dann, wenn die Vermieterin oder der Vermieter den Zins verglichen mit der bisherigen Miete erheblich erhöht hat. Dann prüft die Schlichtungsstelle für Mietsachen, ob der Ertrag zulässig ist.
Laufzeit und Optionsrecht
Die meisten Mietverträge für Geschäftsräume werden für 5 Jahre abgeschlossen. Sofern du als Mieter oder Mieterin grössere Investitionen (Umbau) tätigen willst, ist es wichtig, dass du die Option hast, das Mietverhältnis um weitere 5-10 Jahre zu verlängern. Beim Optionsrecht ist es von Vorteil, wenn die Vermieterin oder der Vermieter eine echte Option gewährt. Eine echte Option bedeutet, dass das Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen (Mietzins) weitergeführt werden kann. Eine unechte Option bedeutet, dass das Mietverhältnis zwar verlängert werden kann, jedoch wird es eine neue Verhandlung über den Mietzins geben.
Rohbau
Rohbaumiete ist eine gesetzlich nicht geregelte Erscheinungsform der Miete. Bei der Rohbaumiete vereinbaren die Parteien, dass die Mietsache nicht im ausgebauten Zustand, sondern im Rohbau übernimmt und in der Regel auf eigene Kosten selbst um- oder ausbaut.
Wurde das Geschäftsmietobjekt im Rohbau vermietet, muss der detaillierte Ausbaubeschrieb im Vertrag geprüft werden. Das Mängelrecht gilt in diesem Fall nur für den Rohbau und nicht für den eigenen Ausbau. Betreffend den Rohbau können jedoch die normalen Behelfe aus dem Mietrecht geltend gemacht werden. Bei der Rückgabe der Geschäftsräumlichkeit sollte beachtet werden, dass hier keine Rückbauverpflichtung vereinbart wird, da der Aufwand für den Rückbau sehr hoch sein kann.
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